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“第三支箭”落地月余涉房并购大单持续涌现 2023年将成房地产行业并购重组大年 ？******

　　记者 王丽新

　　见习记者 陈 潇

　　自2022年11月28日“第三支箭”落地以来，出险房企积极利用定增红利筹资自救，稳健型房企着力并购优质资产，重拾此前搁置 的重组计划 。

　　据《证券日报》记者不完全统计，去年11月28日以来 ，多家上市房企陆续抛出并购计划 ，总金额超过576亿元 。以有可比数据的2022年12月份为例，据克而瑞监测 ，重点房企共涉及48笔并购交易，披露交易金额的有32笔 ，总交易对价约528亿元 ，环比大幅增长72.4% 。

　　业内预计 ，2023年房地产行业并购重组将进一步加速 。多位接受《证券日报》记者采访 的专家表示，此前受制于资金 、负债率等条件限制，行业收并购进程缓慢 。自2022年11月份以来，支持房企融资 的政策频繁出台且快速落地，部分稳健型房企不再持观望态度 ，加快启动并购重组方案。同时，部分出险房企抓住机会加快资产处置、提升资金回笼速度。预计2023年行业有望迎来并购重组大年。

　　行业融资环境得到改善

　　岁末年初 ，部分陷入困境的房企正积极出售旗下资产 ，力争改善流动性 。与此同时，稳健型房企及部分外资企业正择机加码投资 ，行业内并购大单持续涌现。

　　例如 ，1月6日 ，据全国产权行业信息化综合服务平台披露 ，上海长鹂企业发展挂牌长际地产7.5%股权及相应债权 ，底价4.17亿元 ；1月5日 ，铁狮门宣布向凯德投资的人民币基金出售位于上海 的尚浦中心项目，交易估值为76亿元 ；1月3日晚间 ，华发股份发布公告，公司全资子公司珠海华发拟收购深圳融创文旅持有的融华置地51%股权以及深圳融创文旅对融华置地的债权及利息，总金额约为35.8亿元。

　　除了陷入流动性困难 的融创中国出售资产打开局面外 ，出险房企华夏幸福也有动作。2022年12月28日晚间 ，华夏幸福公告称 ，旗下全资子公司向华润置地出售4家公司全部或部分股权以及债权，对应价格为124亿元 。

　　克而瑞方面分析称，从交易标 的物业类型来看，2022年12月份住宅收并购提升明显 ，19笔涉及开发项目股权 ，披露转让 的住宅项目 的并购规模约275亿元，主要受华夏幸福124亿元处置南方总部资产、某房企59亿元剥离地产业务等重大交易影响。

　　“在此次并购潮中，对出险房企而言，收并购案大部分不 是在母公司层面展开，而是在项目层面，资金状况良好的央企国企所收购 的资产 ，大多涉及出险房企旗下有套现能力的资产，这 是行业整合主流模式的一种 。”汇生国际投资总裁黄立冲对《证券日报》记者表示，此外 ，在银行以及资本市场的支持下 ，地方国有企业在盘活资产方面发力，推动项目顺利开发 。

　　“目前收并购资产类型主要包括开发项目、物管企业股权 、商业地产等 。投资方根据自身发展方向 、资产价格、债权清晰程度等因素综合考虑相关资产 ，不同企业偏好不同 。”中指研究院企业研究总监刘水对《证券日报》记者表示，总 的来看，具有区位优势、债务结构清晰的资产更有利于交割。

　　“目前主要有两类资产比较受欢迎 ，一类是优质 的开发项目资产 ，另一类是运营类资产。”同策研究院资深分析师肖云祥对《证券日报》记者表示，从过去一年的整体表现来看 ，运营类资产收并购案例更多一些，其多属于轻资产，并且能持续产生现金流收入，在现金为王 的行业背景下颇受青睐。

　　在肖云祥看来，房企间收并购预案频出 ，甚至A股部分上市房企重启重组方案的背后，是房地产行业融资环境得到改善 ，增强了市场主体信心和动力 。

　　行业集中度或进一步提升

　　自2022年11月份“金融十六条”推出后，相关部门多次提及满足房企合理融资需求 ，有效防范化解优质头部房企风险 。

　　“当前 的政策及市场环境对涉房企业开展收并购而言 ，是不错 的时机 。”肖云祥表示 ，上市房企股权融资开闸后，稳健型房企通过并购重组可获得优质 、低成本的资产 ；对被收购方而言 ，也是重新盘活项目的机会。

　　“随着并购重组 的推进，行业集中度会进一步提升 。优质企业可借机补充符合自己战略规划 的优质资产，加强深耕力度；出险企业可通过并购重组获得新发展机会 ，或者考虑轻资产转型 。”刘水表示。

　　那么 ，2023年会成为房地产行业并购重组大年吗 ？

　　肖云祥对记者表示 ，预计2023年后期市场竞争或逐渐加剧，特别是一些实力雄厚的房企，在融资方面将体现出更大 的优势，行业洗牌 的几率将大大增加 ，这有助于加快行业风险出清 的速度 。

　　“在2022年末政策和资金加持下 ，2023年收并购必然会加速 ，通过收并购完成风险处置势在必行。”刘水表示 ，当前行业面临的风险资产类型多样，收并购只能从资产处置端进行化解，且需要收购方、出让方共同发力，但对于全行业来说 ，仍需从稳预期、稳信心做起 ，在市场平稳 的基础上逐步化解行业风险。

当当低头京东 垂直电商迟暮******

　　1月10日 ，当当网宣布入驻京东，两者 的纠葛最终化为一纸合作。回望过去13年间 ，当当网历经赴美上市 、烧钱大打价格战的风光时刻 ，却也因资金失血、战略失焦、创始人内斗等问题陷入难以挽回的低谷 。去年至今，垂类电商明星们要么接连倒下 ，要么转型为品牌商 ，全渠道开店寻找活路 ，当当网也会步其后尘吗 ？

　　1.2亿元 的恩怨旧史

　　“商业战场上 ，没有永远的朋友，只有永远 的利益 。”当当网与京东的合作 ，再次印证了这句话 。1月10日 ，京东图书与当当网在北京签订战略合作协议，当当官方旗舰店在京东全面上线 。截至当天下午5点 ，当当官方旗舰店在京东平台获得了14.7万人 的关注 。

　　从曾经的鱼死网破到如今 的一笑泯恩仇，这桩看似普通 的商业合作背后 ，是当当网和京东长达13年 的恩怨情仇。事实上 ，双方的第一次“交火”可以追溯到2010年 。那一年 ，当当网可谓“凶猛”：年销图书销售额超过100亿元；国内网上图书零售市场份额占有率超过50% ；第一家在纽约证券交易所挂牌的B2C网上商城。据了解，在上市当天，当当网股价随即上涨86%。

　　在诸多光环下 ，一时风光无两 的当当网宣布拿出4000万元促销 ，并直接表示“所有畅销品价格将比其他数码类网上商城至少低50-100元”，而此处的“其他数码类网上商城”更是直接剑指以3C数码品类起家 的京东。面对当当网下的“战书”，刘强东立马应战 ，拿出8000万元 的双倍补贴进行促销 。

　　剑拔弩张之下 ，双方一度“杀红了眼” 。据过往媒体报道，彼时，刘强东称当当网曾经对所有出版社表示不得给京东供货 ，而当当网则反驳此举为“独家战略合作” ，是市场竞争下的正常合作方式 ，并将图书价格降至0元 ，要求多家图书供货商承担促销费用。除了图书业务，在2012年3月，当当网还与国美联手强化家电品类 ，试图撬开京东的口子。

　　然而 ，轰轰烈烈 的价格战尽管以当当网守住图书品类老大 的地位告终，但持续的高额补贴也让当当网元气大伤。而另一边 ，京东却借着这场与图书行业龙头老大 的“价格战”在自己刚布局不久 的图书领域打响了知名度 ，加大了其向全品类拓展的步伐。

　　为“五斗米”折腰

　　时至今日 ，当当网经历了退市、创始人离婚等风波之后 ，早已失去了与京东相提并论 的资格。此番合作，与其说是冰释前嫌，倒不如说 是当当网不得不折腰 的无奈之举 。

　　上市之后，当当网曾表示“将有更充裕的资金在更多品类上实施‘天天低价’战略”。然而，展开“价格战”一年后，2011年当当网四季度财报显示，当季亏损为2060万美元 ，反观2010年同期 ，则是盈利235万美元，当当网在财报中表示，亏损的原因 是毛利下降以及市场营销费用的支出扩大 。

　　商业世界 的沉浮 ，总是被相似 的逻辑主导 。在当当网2016年退市之前发布的最后三个季度的财报中，当当网在2015年一 、二 、三季度均同比转亏，净亏损分别为970万美元 、2120万美元、410万美元。烧钱换不来增长，当当网不得不“低头”求和，向曾经的竞争对手抛出橄榄枝 。

　　2012年 ，当当网入驻天猫时 ，当当网创始人李国庆便公开承认，入驻事宜 是自己提出来 的 ，李国庆曾说：“只要有好 的流量，倒扣流水也比广告费便宜得多 。”在微博平台，李国庆也表示“此一时彼一时”“从了 ，谁让人家流量大呢”。在与苏宁 、国美 、天猫、拼多多合作之后 ，当当网也逐渐在大众的眼里从平台方转换为商户。

　　与此同时 ，伴随着退市 、创始人“抢公章”等风波 ，当当网引以为傲 的图书经营业务也出现了问题。2022年7月，当当网深陷“盗版书”风波 ，有消费者因为在当当网“买9本书都 是盗版” ，且与平台客服沟通未果 ，将当当网告上了法庭。而此前，李国庆常常指责淘宝假货泛滥，甚至一度屏蔽了一淘对当当 的数据抓取 。

　　亏损扩大、主营品类“失火” ，当当网 的故事走向了结尾。“当当网在品类拓展上没有取得预期效果，随着天猫 、京东和拼多多快速增长 ，以及微信小程序电商、抖音快手直播电商全品类发展 ，当当网全品类拓展上的资金、人才 、用户获取、物流服务等方面不再有实力参与新旧综合电商平台的竞争”。零售电商行业专家、百联咨询创始人庄帅向北京商报记者说道 。

　　垂直电商步入迷途

　　逐渐淡出用户视野 的不止当当网一家。2022年以来，太多垂类赛道 的明星玩家或倒闭，或挣扎在生存线边缘。易趣网 、蜜芽 、每日优鲜接连关闭主站 ，而洋码头、考拉海购则深陷资金流恶化或业务团队裁撤等困顿中，剩下的企业如叮咚买菜、兴盛优选等则选择大幅收缩战线保命。

　　特别 是在流量大盘增幅到顶 的情形下 ，再与综合电商拼抢流量 ，垂直电商越发显得力不从心。但后者似乎也不甘心黯然退出 ，而 是利用平台前期积累 的用户客群 、品牌心智和供应链资源发力做自有品牌 ，并在综合电商、短视频平台多渠道开出品牌店铺 。较之平台 ，垂直电商反而活得越来越像供应链公司 。

　　哪有流量就去哪 ，为了活下来，企业不再瞻前顾后 。例如在2020年9月，蜜芽创始人刘楠亲自在抖音为“兔头妈妈”自有品牌带货 ，而网易严选于2018年9月就已经在天猫、京东等平台开店，随后还入驻了拼多多 、抖音和快手 。2021年3月，洋码头开通抖音账号 ，将跨境供应链能力开放给抖音 的主播和机构并提供选品服务。

　　及时调转船头确实显现出成效。网易严选数据显示 ，2022年“6·18”期间 ，网易严选淘系渠道销售额同比增长80% ，而抖音快手渠道同比增长75% 。

　　某种角度而言 ，垂直电商广泛扩展渠道虽能谋求更多利润来源 ，但并不代表着其可以侥幸逃过竞争，从平台方跳脱为品牌方更 是要历经经营思路、供应链结构、业务人才储备等维度的剧烈转型 。刘楠曾在接受媒体采访时对外坦言“在母婴行业做了十年 ，真正做品牌后才发现立场不同，思考问题 的角度也完全不同” 。据了解 ，未来刘楠计划在品牌研发上投入3000万元 。

　　当当网的命运似乎也将殊途同归。庄帅向北京商报记者判断称 ，入驻京东意味着当当很有可能会放弃独立电商平台，转变为图书供应链公司与综合电商平台合作进行发展。

　　（文图 ：赵筱尘 巫邓炎）